임차인의 권리신고 및 배당요구
외국인근로자 부부가 법원에 배당요구신청을 하였다가 서류가 반려되었다며 상담을 요청했습니다. 임대차계약서상 임대인과 임차목적물의 등기부상 소유자가 일치하지 않는다는 이유였습니다.
상담자의 진술로는 계약서에 임대인으로 적은 사람이 업체 사장이라서 믿었고, 계약 당시 등기부는 확인해 보지 않았다고 하는데 아마도 소유자는 업체 사장의 노모인 것으로 보였습니다. 주민등록은 배우자의 세대원으로 마쳐진 사실이 배우자의 주민등록등본으로 확인되고 임차목적물을 인도받아 거주하여 왔으므로 대항요건의 구비는 문제되지 않으나, 우선변제권 행사 요건인 확정일자인을 받은 임대차계약서의 임차목적물과의 동일성이 문제되었습니다.
임차목적물이 경매된 경우 임차인은 배당요구 종기까지 권리신고와 배당요구를 하여야 임차목적물의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있습니다(민사집행법 제90조 제4호, 제88조 제1항). 그러나 임대차계약서에 적힌 임대인이 임차목적물의 소유자와 다른 경우 경매법원은 이 임대차계약서를 첨부한 임차인의 권리신고를 형식상 적법한 권리신고로 보기 어려워 보완을 요구합니다.
임대차계약은 채권계약으로서 반드시 임대인이 소유자일 필요는 없으나(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결; 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결; 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908,38915 판결; 대법원 2012. 7. 226. 선고 2012다45689 판결; 대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결; 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879,44886 판결), 특별법에 의해 임차목적물의 매각대금에서 권리만족을 얻으려는 한 경매절차의 이해관계인(민사집행법 제90조) 해당 여부를 확정하기 위해선 임차목적물 소유자와의 임대차계약일 것을 요합니다. 하지만 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」은 임대차목적물의 소유자와 체결한 임대차계약으로 한정하고 있지 않으므로 해석상 다툼이 있게 됩니다.
이 같은 경우, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다55645 판결)고 하는 판례에 비추어 보면, 업체 사장에게 임대차계약을 체결할 권한이 있었던 경우 이를 전대차로 선해한다면 등기부상 소유자가 아닌 사람과 맺은 상담자의 임대차계약을 구제할 여지가 전혀 없다고 볼 바는 아닙니다.
전대차에 관하여 판례는, "주택임대차보호법 제3조 제1항에 정한 대항요건은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있고, 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고 그곳에 주민등록을 하지 아니한 경우라 하더라도, 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는, 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 충분히 공시될 수 있으므로, 임차인은 주택임대차보호법에 정한 대항요건을 적법하게 갖추었다고 볼 것인 바, 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결)"이라고 합니다
즉, 주택의 전대차가 그 당사자 사이뿐 아니라 임대인에 대하여도 주장할 수 있는 적법, 유효한 것이라고 평가되는 경우에는, 전차인이 임차인으로부터 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마치고 있다면 이로써 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 또 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로, 결국 임차인의 대항요건은 전차인의 직접 점유 및 주민등록으로써 적법, 유효하게 유지, 존속한다고 보아야 한다. 이와 같이 해석하는 것이 임차인의 주거생활의 안정과 임차보증금의 회수확보 등 주택임대차보호법의 취지에 부합함은 물론이고, 또 그와 같이 해석한다고 해서 이미 원래의 임대차에 의하여 대항을 받고 있었던 제3자에게 불측의 손해를 준다거나 형평에 어긋나는 결과가 되는 것도 아니다(위 판례)는 이유 때문입니다.
사안의 경우, 등기부상 소유자와 임대차계약서상 임대인 사이에 작성된 임대차계약서를 첨부하여 임대인이 권리신고 및 배당요구를 한다면 상담자는 전차인으로 해석될 여지가 있을 것입니다. 다만 업체 사장이라는 분이 실제 거주하는 외국인 근로자 부부를 위해 얼마나 협력할 것인지는 별론으로 할 것입니다.
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