묵시적 갱신 요구권
상담오신 분은 주택임차인입니다. 전세를 사는데 주인이 바뀌었다며 전세계약서를 다시 써야하는 지를 먼저 물었습니다.
「주택임대차보호법」 제3조 제4항에서는 ‘임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.’라고 규정하고 있으므로 재작성할 필요는 없습니다. 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 전 임대인과 작성한 임대차계약증서에 받은 확정일자를 갱신함으로써 순위를 늦춰 불이익을 자초할 이유도 없기 때문입니다.
다음으로 이어지는 질문은 바뀐 주인에게 문자를 보내서 ‘임대차법에 따라 계약갱신을 요구하니 계약기간을 2년 더 연장하고, 언제라도 임차인이 나가겠다면 3개월 안에 보증금을 내달라.’고 하니, 바뀐 주인으로부터 ‘알겠습니다.’라는 회신을 받았다고 합니다. 그런데도 뭔가 편하지 않은 느낌은 무엇인지를 물었습니다.
「주택임대차보호법」 제6조 제1항은 묵시적 갱신 요건을 규정하고 있고, 제2항에서 그 임대차의 존속기간을 2년으로 간주하고 있습니다. 그리고 같은 법 제6조의2 제1항에서 ‘제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.’라고 하면서 제2항에서 ‘제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.’라는 간주기간 예외를 규정하고 있습니다.
이것이 ‘묵시적 갱신 해지 3개월효’를 주장할 임차인의 선택권입니다.
이와 달리 같은 법 제6조의3 계약갱신 요구권은 위 묵시적 갱신과는 다른 적극적 권리행사의 하나로서 제1항을 보면, ‘제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.’라고 규정하고 있는데, ‘제6조에도 불구하고’라고 하여 묵시적 갱신과 구별하고 있습니다. 그렇다면 묵시적 갱신의 경우 계약의 해지 제6조의2는 적용할 수 없음은 논리상 당연한 귀결입니다.
같은 조 제2항 후단에서 이를 다시 한 번 더 명확히 하는데, ‘이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.’라고 하여 제6조 제2항 ‘제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.’라는 규정과 동등하게 별도로 규정하였습니다.
다시 묵시적 갱신을 규정한 제6조의2로 돌아와 살펴보면, 제6조의2 제1항에서 ‘제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고’ 라고 예외를 정한 것은 조문의 순서상 제6조 제2항에 한정된다고 보아야 합니다. 따라서 그 다음 조문인 제6조의3 제2항에는 ‘묵시적 갱신 해지 3개월효’ 예외는 적용되지 않습니다.
이와 달리 내담자와 임대인 지위를 승계한 집주인 간 주고받은 문자메시지가 법적 효력을 발생할 것인가를 보건대, 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다(제10조)는 편면적 강행규정이라 하더라도 임차인에게 유리한 것은 효력이 있다고 해석할 수는 없으므로, 계약법 일반에 따라 무의식적 불합의(숨은 불합의)로 해결해야 할 것입니다.
[무의식적 불합의와 착오가 혼동되기 쉽지만, 무의식적 불합의는 대립하는 두 개의 의사표시 사이에 틈이 생겨 어긋나는 경우이므로, 하나의 의사표시에서 의사와 표시 사이에 불일치가 있는 경우인 착오와 다르며 개념상 구별된다. 물론 불합의의 경우에도 비법적인 의미의 착오가 존재하지만, 그것은 자기의 의사표시에 대한 것이 아니라 상대방의 의사에 대한 것이라는 점에서 제109조의 착오와 구별된다. 즉 상대방의 의사표시가 자기의 의사표시와 일치한다고 잘못 받아들인 것이다.(지원림 민법강의 제21판 홍문사 2024, 1006면)]
이상을 종합하면, 임차주택 소유자가 바뀌더라도 임차인은 계약서에 아무런 손도 대지 말고 연락도 하지 말고 가능한 묵시적 갱신을 통해 언제든지 해지할 수 있는 선택권을 확보하는 것이 좋고, 임대인으로부터 갱신거절 또는 조건변경의 재계약을 요구받는 때를 대비해 계약갱신 요구권은 가능한 사용하지 않고 보류해 두는 것이 좋습니다.
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