회생신청 임대인에 대한 보증금 회수
부모님들은 자녀가 아무리 나이를 먹어도 물가에 내놓은 아이처럼 불안하고 걱정이 됩니다. 특히 부모님 돈으로 전세를 얻어준 경우 그 전세금의 회수에 각별한 관심을 기울이기 마련입니다.
오늘 상담오신 분들도 그렇습니다. 부산에 있는 아들이 전세(채권적 전세)를 사는데 그 전세 임대인이 개인회생신청을 했다며 법원으로부터 안내문이 왔다고 아들이 보내온 사진을 출력해 들고 왔습니다. 이해할 수 없는 말들만 잔뜩 쓰여 있어 무슨 뜻인지, 또 어떻게 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지가 궁금합니다.
채권자목록에 아들은 1억5,000만 원의 별제권자로 분류되어 있고 변제계획안에 미확정채권액 2,500,000원 외에 월변제액 0원으로 작성되어 있습니다.
「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」(이하 법) 제411조는 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권, 질권, 저당권, 동산채권담보권, 전세권을 별제권자로 열거하고, 이 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사는 것을 원칙으로 하고(법 제412조), 담보가치 부족 등으로 별제권의 행사에 의하여 변제받을 수 없는 채권액에 관해서만 파산채권자로서 권리를 행사살 수 있도록 합니다(법 제413). 그리고 이는 개인회생절차에 준용합니다(법 제586조).
변제계획안에서 일부 재산처분을 위한 변제계획이 있는 경우라면 해당 재산(부동산)에 대항력과 확정일자 있는 임대차계약증서를 소지한 주택임차인 또는 상가건물임차인은 우선변제권을 행사할 수 있지만(법 제586조, 제415조), 가용소득만으로 변제하는 경우라면 소극적으로 변제시기를 기다려야 합니다.
개인회생절차개시 신청과 함께 법원은 직권 또는 신청을 받아 개시결정시까지 강제집행 등의 금지와 담보권실행의 중지명령을 내리게 되고(법 제593), 개시결정과 함께 위 행위는 모두 금지되고, 담보권실행 경매는 변제계획 인가결정일까지 중지되기 때문입니다(법 제600조).
대항요건(인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약증서상 확정일자를 받은 주택임차인은 법 제415조 법문에 따라 별제권에 준하여 취급합니다. 그러나 물권화된 채권이라도 그 자체만으로 경매신청권은 인정되지 않으며, 타인이 신청한 경매절차에 편승해 순위배당을 받을 권리에 그칩니다.
물론 소송행위는 금지되지 않으므로(법 제593조 제1항 제4호 단서, 제600조 제1항 제4호 단서) 임대인을 상대로 임대차보증금 반환채권에 관한 판결, 공정증서 등의 집행권원을 획득할 수는 있으나 앞서 본대로 강제집행은 불가합니다.
실무상 이 같은 이유 때문에 변제계획 인가결정일까지 별제권이 행사되지 않고 있는 임대차보증금의 처리에 있어 예정부족액(담보부동산 환가액으로부터 변제되지 못한 개인회생채권 즉, 별제권의 행사에 의하여 변제받을 수 없는 채권액)을 미확정채권액으로 분류해서 변제계획안을 작성합니다.
파산은 별제권자로 하여금 중간배당에서 부족채권을 소명하게 하고(법 제512조 제2항), 최후배당에서 증명하게 하여(법 제525조) 사실상 별제권 행사를 강제하여 소멸시키지만, 개인회생절차에서는 별제권 행사를 강제하지 않으므로 회생채무자가 담보물가액과 담보부채권의 예정부족액을 계산하여 그 변제방법을 정해야 하는 어려움이 있습니다. 그 결과 나온 것이 상담사례에서의 미확정채권액 2,500,000원입니다.
미확정채권액은 월변제 금액이 아니고 별도의 계좌에 적립하였다가 추후 별제권부족액이 확정되는 경우(가령, 변제계획 인가결정일 이후 다른 담보권이 실행되어 임차인이 배당요구한 경우) 그 확정비율에 따라 유보액을 변제하고, 그 후에는 위 확정된 채권액의 비율에 따라 다른 개인회생채권과 동일한 비율로 변제를 해 나가게 됩니다.
미확정채권액 전액에 관하여 그대로 별제권 부족액이 확정된 경우는, 그 확정 직후 이미 분할 변제기가 도래한 그동안의 유보액은 곧바로 일시 변제하고 그 이후에는 유보비율을 변제비율로 적용하여 매월 변제기에 해당금액을 변제합니다.
미확정채권액 전부 또는 일부가 부존재하는 것으로 확정된 경우에는, 그 확정 직후 존재하는 것으로 확정된 원금의 인용비율에 그동안의 유보금액을 곱하여 산출된 금액을 당해 개인회생채권자에게 일시변제하고 나머지 유보금액은 그 채권액 확정 직후 당해 채권자를 포함한 전체의 일반 개인회생채권자들에게 각 원금 액수를 기준으로 안분하여 변제합니다.
위와 같은 원리에서 내담자 부부의 아들은 임대차목적물의 교환가치와 미확정채권액의 적립금 모두에서 잠재적 환가가능성을 가진 상태이므로, ① 임대차목적물이 경매되는 경우 선순위 담보권이 없는 상태라면 대항력의 행사로 매수인에게 인수되거나, 배당요구로 보증금을 변제받는 경우(일부변제 받더라도 매수인에게 대항할 수 있음) 모두 별제권자로서 보증금을 반환받을 수 있고, 선순위 담보권이 있는 경우라면 경매절차에서 변제받지 못한 부족액은 앞서 본 미확정채권액에서 변제받을 수 있습니다. ② 임대차목적물이 경매되지 않고 매매, 재임대 되는 경우 역시 매수인으로부터 받을 매매대금에서 임대차보증금을 공제하여 승계받거나 신규임차인으로부터 받을 임대차보증금으로부터 반환받을 수 있으므로 임대인에 대하여 개시된 개인회생절차에 영향을 받지 않습니다.
문제는 법률상 불안정한 상황을 견디지 못하고 임의로 임대차계약 종료를 선언하고 임대인에게 보증금반환을 요구하는 경우 별다른 구제방법이 없으므로 주의가 필요합니다(임차권등기명령은 별론으로, 소송행위는 허용한다지만 강제집행이 금지되는 마당에 판결을 받아도 소용이 없으며, 전세권을 설정 받은 것이 아닌 한 경매신청권도 없으므로 보증금을 회수할 길은 전무하게 됨).
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