우선변제권9 권리분석 공인중개사의 확인·설명의무 내담자는 경매 중인 상가건물 임차인입니다. 경매계에 임차인의 권리신고 및 배당요구를 하고 오는 길인데 최우선변제권자로서 배당을 받을 수 없을 지도 모른다는 안내를 받았다며, 재차 확인을 위해 상담실을 찾았습니다. 임대차계약은 2022년 경, 보증금 1,000만 원에 월차임 30만 원으로 체결되었고, 임대차계약증서에 세무서장의 확정일자를 받고 사업자등록증도 구비한 것으로 보아 절차상 흠결은 아니고 권리관계의 오판이 원인으로 보입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제14조 보증금 중 일정액의 보호(속칭 최우선변제)는 같은 법 시행령 제6조에서 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제3항에 의하여 차임액에 1분의 100의 비율을 곱하여 환산한 금액의 합계가.. 2024. 1. 2. 이행인수 보증금반환 소송중 임차목적물 매매 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송중인데 공인중개사로부터 임차목적물이 팔렸다며 매수자에게 승계되기를 원하는지를 묻는 확인 전화를 받았다고 합니다. 이 상황에서 어떻게 해야 할지를 묻는 내용입니다. 우선 공인중개사의 임차인에 대한 의사타진은 시기 적절해 보입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제4항 및 「상가건물 임대차보호법」 제3조 제2항 양수인의 임대인 간주규정 때문에 보증금반환채무도 양수인에게 당연승계 되는 것으로 알고 임차인의 의사와 무관하게 임대목적물을 매매하는 경우가 많기 때문입니다. 그러나 판례에 의하면, “양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 .. 2023. 9. 13. 조삼모사 주민등록 일시이전과 배당 교과서에서만 보던 오래된 판례의 사례가 실제로 현재에도 일어나고 있다는 데 대해 놀랍기도 했습니다. 중년 남성의 상담자가 '민형사상 일체의 책임을 진다'는 문구를 들어 형사고소가 가능한지를 물어온 사안입니다. 임대인이 임대주택을 담보로 대출을 받아야 하는데 임차인의 선순위 우선변제권 때문에 은행에서 대출을 승인해 주지 않는다며 임차인에게 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전했다가 대출승인이 나면 재전입하도록 부탁을 했다는 것이고, 임대차보증금은 틀림없이 돌려줄 것이며 이를 담보하기 위해 임대인의 아들을 보증인으로 세워 "민형사상 일체의 책임을 진다"는 문구를 각서에 썼다는 것입니다. 임차인이 부탁을 들어 줄 수 밖에 없었던 이유로는 은행에서도 계속 전화가 와서 '잠깐만 뺐다가.. 2023. 1. 4. 신탁재산 신탁부동산의 임대인적격 신탁등기가 마쳐진 부동산의 경우 임대차계약을 위탁자와 해야 할지, 수탁자와 해야 할지 판단이 서지 않는 경우 입니다. 상담자의 전언에 의하면, 거래실무상 공인중개사들은 관리신탁과 담보신탁을 구분하여 관리신탁은 임대차가 관리행위에 해당하므로 관리인인 수탁자에게, 담보신탁은 담보권의 설정과 같이 이해하고 위탁자에게 임대권한이 있다고 안내한다고 합니다. 그러나 이 같은 단순비교는 신탁의 효력에 비추어 다소 위험합니다. 「신탁법」 제2조는 '이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그.. 2022. 12. 18. 이전 1 2 3 다음