채권양도와 채권자불확지
임대인이 임대차보증금을 공탁해야 하는 경우가 있습니다.
임대인이 임차인을 상대로 한 건물인도 소송의 상환이행판결에 있어 집행개시요건(민사집행법 제41조 제1항)으로서 임차인의 수령거절 등을 사유로 변제공탁을 하는 외에(반대의무 이행을 상계의 방법으로 하는 경우 집행개시요건 충족으로 볼 수 없음에 주의), 임차인이 임대차보증금을 양도하거나 임대차보증금에 압류나 가압류가 경합된 경우 등입니다.
임대차보증금에 대한 압류 등은 「민사집행법」 제248조 제1항, 제291조의 집행공탁으로 해결함으로써 권리경합으로 인한 배당문제에서 자유로워 질 수 있으나. 채권양도와 같은 권리귀속의 변동으로 인한 채권자 불확지 문제는 임대인의 신중한 처신을 요합니다. 특히 채권양도의 효력발생은 제3채무자에게 채권양도 통지가 도달한 때를 기준으로 하므로 채권양도가 경합한 경우 전적으로 임대인의 주관적 인식으로 그 우열을 정하게 된다는 점도 그렇습니다(채권이 이중으로 양도된 경우 양수인 상호간의 우열은 통지 또는 승낙에 붙여진 확정일자의 선후가 아닌, 확정일자 있는 양도통지가 채무자에게 도달한 일시 또는 승낙 일시의 선후에 의해 결정하여야 할 것이라는 것에, 대법원 1994. 4. 26. 선고 93다24223 전원합의체 판결).
상담자는 알 수 없는 채권자로부터 건물인도 및 보증금반환청구의 소를 받고 대응하지 않고 있다가 무변론판결 선고기일 통지서를 받고서야 다급하게 상담실을 찾았습니다.
소의 내용은 임차인의 채권자 원고가 피고 1 임차인을 대위하여 피고 2 임대인에게 임차목적물을 인도하고, 피고 2 임대인은 원고에게 양도된 임대차보증금을 반환하라는 취지입니다.
임대차보증금은, 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때 임대차계약상 발생할 임차인의 채무를 공제하기 위한 것(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결)이 주된 기능이므로, 임대차계약의 종료로 임대차목적물이 반환될 때까지 발생하는 임차인의 연체차임 등으로 채권자가 예상했던 담보가치가 시간이 지날수록 줄어드는 것을 방지하기 위해(정지조건부 반환채무를 수반하는 금전이라는 것에 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결), 민법 제404조에 근거해 임차인을 대위하여 임대차계약 갱신을 거부하고 임대차보증금의 반환과 동시이행관계에 있는 임차목적물을 조기에 반환함으로써 임대차보증금에서 공제되는 임대인의 채권증가를 막기 위함입니다.
임차인의 채권자는 애당초 차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 잔여액을 한도로 하는 장래채권(대법원 1996. 7. 30. 선고 95다7932 판결)을 양수한 것이고, 이는 임대인의 채권은 별도의 의사표시 없이 당연 공제(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결)되는 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 권리(대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결)이기 때문입니다.
이 같은 경우 임대인은 임차인과 임대차계약을 해지하고(주택임대차보호법 제6조 제3항은 임차인이 2기 차임액에 달하도록 연체한 경우 묵시의 갱신을 인정하지 아니하고, 같은 법 제6조의3 제1항 제1호에서도 같은 사유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하도록 하여 불성실한 임차인과의 계약구속에서 벗어나게 한다), 임대차목적물을 인도받아 그때까지 연체차임 등 임차인의 채무를 공제한 나머지 잔여보증금을 반환하여야 할 것인데, 그 전에 받은 양도통지에 적힌 양도금액에 미달하고 수인에게 양도되어 권리귀속에 다툼의 여지가 있는 경우 민법 제487조 후단 채권자 불확지 공탁으로 다툼있는 법률관계에서 벗어날 수 있습니다. 공탁원인사실을 예시해 보면 다음과 같습니다.
공탁자는 피공탁자 박OO와 2020. 9. 18. 별지 임차목적물에 관하여 임차보증금 1,000만 원에 월차임(선불) 30만 원으로 2020. 9. 28.부터 2022. 9. 27.까지 존속기간으로 하는 임대차계약을 체결하고, 임대차기간 중 2021. 6. 11. 피공탁 (주)OO대부가 대표로 보낸 2021. 5. 27.자 채권양도통지서를 수령하였는데, (주)OO대부 300만 원, (주)AA대부 300만 원, (주)CC대부 300만 원 총 합계금 900만 원이 양도되었다는 내용인바, 이후 피공탁자 (주)OO대부가 공탁자와 피공탁자 박OO를 상대로 건물인도 등 소를 제기해 옴에 따라 피공탁자 박OO는 2023. 3. 6. 위 임차목적물을 공탁자에게 인도하였으므로, 이때까지 연체차임 등 임차인의 채무를 공제한 나머지 반환할 임차보증금은 아래와 같은 바, 양수채권은 총 900만 원이고, 소로서 청구한 피공탁자 (주)OO대부는 자신에게만 300만 원을 독점 지급하라는 것이고, 피공탁자 박OO도 파산면책을 받았으므로 양도담보인 채권양도는 효력을 상실했다며 자신에게 지급해 달라고 하는데 공탁자로서는 채권양도의 효력에 의문이 있고 피공탁자별 안분하여 지급할 것인지 법률적 판단이 어려우므로, 객관적으로 채권자 또는 변제수령권자가 존재하고 있으나 공탁자가 선량한 관리자의 주의를 다하여도 채권자가 누구인지를 알 수 없으므로 아래 금액을 공탁함.
아 래
피공탁자 박OO는 2020. 9. 9. 가계약금 겸 첫차임 300,000원을 시작으로 2023. 3. 3.현재까지 총 11회를 지급하였으므로 이를 민법 제477조에 따라 선불로 순차 충당하면, 2021. 8. 27.까지 충당되고, 2021. 8. 28.부터 2023. 3. 6.까지 18개월 7일 연체 547만 원, 임차인 사정으로 개시된 소송에 소요된 법무사기본보수 소송비용(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결) 등 임대차계약상 발생한 임차인의 채무 587만 원은 ‘별도의 의사표시 없이 당연 공제’(대법원 2004. 12. 23. 3. 선고 2004다56554 판결)되므로 변제할 임대차보증금 잔액은 413만 원.
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