상속등기
상속등기 취득세율과 채권매입율
2023. 3. 29. 배우자 사망에 따른 상속등기를 해야 하는 법정기간과 그에 따른 취득세의 과세표준과 세율, 채권매입기준과 요율 및 감면사항을 문의한 내용입니다.
먼저 상속등기는 의무사항이 아니므로 법정기간도 있을 수 없습니다. 법률행위(가령, 매매, 증여)가 아니기 때문입니다.
「민법」 제187조에서는 ’상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.‘라고 규정하고 있습니다.
다만 「지방세법」 제20조 제1항에서 ’상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터‘6개월’ 내 취득세를 신고·납부하도록 규정하고 있어 과세관청에서 취득세 납부를 독려하기 위해 상속등기를 묶어 안내하고 있을 뿐입니다. 그러나 등기 없이 취득세만 납부해도 무방하며, 이는 법정지분상속등기나 협의분할상속등기나 차이가 없습니다.
그리고 「주택도시기금법」 제8조 제1항 제2호에서 등기·등록을 신청하는 자는 국민주택채권을 매입하도록 의무화 하고 있고, 이를 이행하지 않는 경우 '등기신청과 관련하여 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 아니한 경우'에 해당되어 「부동산등기법」 제29조 제10호 각하사유가 됩니다.
1. 먼저 취득세의 과세표준은 상속의 경우, 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액을 취득당시가액으로 하도록 합니다(지방세법 제10조의2 제2항). 「지방세법」 제4조 부동산 등의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로서 매년 4월28일이 변동기준일이 되므로, 내담자의 경우 피상속인의 사망일이 2023. 3. 29.이면 전년도 2022년 공시지가 또는 공시가격이 적용됩니다.
취득세 세율(지방세법 제11조 제1항) : 과세표준에 농지 2.3%, 농지외 2.8%
지방교육세 세율(지방세법 제151조 제1항 제1호) : 과세표준에서 2.0%를 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 20%
[농지 0.06%, 농지외 0.16%]
농어촌특별세 세율(농어촌특별세법 제5조 제1항) : 지방세법 제11조 표준세율을 2.0%로 적용 산출한 취득세액의 10%
[농지 0.2%, 농지외 0.2%]
2. 다음 채권매입을 위한 시가표준액은 등기신청서를 접수하는 날 기준 「지방세법」 제4조 시가표준액을 적용하여 산정합니다(주택도시기금법 시행규칙 제7조 제3항, 국토교통부 2023년 국민주택채권 업무편람 77면). 내담자의 경우 피상속인의 사망일과 무관하게 등기신청을 하는 해인 2023년의 공시지가 또는 공시가격을 적용하여야 합니다.
「주택도시기금법」 제8조 제2항 및 같은 법 시행령 별표에서 제1종국민주택태권 매입대상자 및 매입기준을 정하고 있는데, 상속받은 부동산에 대해 ‘주택’, ‘토지’, ‘기타 부동산’으로 구분하여 상속요율을 적용합니다.
특별·광역시 : 1천만원 이상-5천만원 미만 18/1,000, 5천만원 이상-1억5천만원 미만 28/1,000, 1억5천만원 이상 42/1,000
기타지역 : 1천만원 이상-5천만원 미만 14/1,000, 5천만원 이상-1억5천만원 미만 25/1,000, 1억5천만원 이상 38/1,000
3. 마지막으로 감면에 대하여 보겠습니다. 취득세는 농지와 주택, 채권은 농지가 그 대상입니다.
농지는, 자경농민에 한하여 2023. 12. 31.까지 취득세액의 50%를 경감받습니다(지방세특례제한법 제6조). 다만 자경농민의 요건에 관하여 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따른 농업경영체 경영주 및 「농업·농촌 및 식품안전 기본법」에 따른 2년 이상 영농종사 농업인임을 소명하여야 하고, 「농업·농촌 공익기능 증진 직접지불제도 운영에 관한 법률」 제9조 제3항의 결격사유로서 직전연도 농업외 종합소득금액 3천700만 원 미만이어야 합니다(같은 법 시행령 제6조 제1항).
주택은, 상속으로 1가구 1주택을 취득하는 경우 취득세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출하여 감면받습니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목). 다만 그 요건에 관하여도 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구가 국내에 1개의 주택을 소유하는 경우에 해당됨을 소명하여야 합니다(같은 법 시행령 제29조 제1항).
채권은, 「농업·농촌 및 식품안전 기본법」 제3조 제2호에 따른 농업인이 영농을 목적으로 농지를 취득하여 소유권이전등기를 할 때에는 국민주택채권의 매입을 면제하고 있으므로(주택도시기금법 시행령 제8조 제2항 별표 제3호 마목), 국립농산물 품질관리원에서 발급(농림축산식품부고시 제2019-9호)하는 「농업·농촌 및 식품안전 기본법 시행령」 제3조에 의한 농업인확인서, 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률 시행규칙」 제3조에 따른 농업경영체 등록 확인서 또는 농업경영체 증명서를 첨부하여 면제신청을 하여야 합니다(국토교통부 2023년 국민주택채권 업무편람 114면).
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