전세자금대출 보증금 상계지급
내담자는 임대인을 상대로 보증금반환 소송을 해서 판결로 임차목적물에 경매를 신청한 집행채권자이면서 확정일자로 우선변제권을 확보한 임차인입니다.
매각기일 입찰에 참여하여 해당물건을 낙찰 받아 상계지급신청을 했는데, 경매계에서 상담실에 가서 상담을 받고 오라고 했다는 게 요지입니다.
우선매수권 행사(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전 구 임대주택법 제22조, 공공주택 특별법 제41조, 부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법 제12조, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조)가 아닌 일반입찰에서 최고가매수인으로 선정된 이유는 2회 유찰되어 상당한 가격저감이 있었음에도 보증금과 같은 금액으로 적어 냈기 때문으로 보입니다.
이 같은 임차인의 상계를 고려한 가격선택은 합리성이 떨어집니다. 경매로 물건을 사는 것은 싸게 사기 위함이고, 임차목적물 가격이 보증금액 만큼 떨어졌더라도 이 상계적상의 대등액은 임차인의 계산법이고 보편적인 타산에는 맞지 않습니다. 설령 이사비용과 번거로움을 줄이는 비용편익이 있더라도 마찬가지입니다. 경매절차에서 다 받지 못한 보증금잔액은 얼마든지 임대인의 일반재산에서 변제받을 수 있기 때문입니다(무담보 채권의 집행방법을 상기하라).
그러나 이 사건 내담자는 자신의 보증금이 LH공사로부터 받은 전세자금대출이었다는 점을 간과한 것이거나 모종의 기획이 불발된 것입니다. 내담자는 「민사집행법」제143조 제2항 차액지급 신고(매각대금과 배당액의 상계신청)를 하고자 하는 것 같은데, 차액지급은 매수인이 실제로 배당받을 수 있는 금액이 있어야 하므로 배당받을 것이 없거나 매수인의 채권이 압류·가압류된 때는 허용되지 않습니다(법원실무제요, 민사집행Ⅱ, 2014, 383면). 보증금반환채권에 질권이 설정된 경우도 마찬가지로 보아야 할 것입니다.
「민사집행법」제143조 제3항은 ‘제1항 및 제2항의 경우에 매수인이 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 한다.’라고 규정하여 채무인수 또는 차액지급신청을 받아들이지 않습니다.
질권자인 LH공사는 임차목적물의 매각절차에서 임차인이 배당요구 하여 확정일자로 확보된 순위에 따라 배당을 받으면 그 배당금에 질권을 실행하거나(민사집행법 제273조) 직접 배당요구 하여(민법 제353조 제1항, 제2항) 채권만족을 얻게 되는데, 권리객체인 채권 고유성질의 한계를 넘지 못한다는 점에서(같은 취지 대법원 1988. 12. 13. 선고 87다카2803 전원합의체 판결; 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결), 가령 질물인 보증금반환채권에 임차권과 분리된 무인성을 인정할 수 없고, 임대차보호법에서 요구하는 보증금의 우선변제권확보를 위한 결합요건으로서의 대항요건 구비의 직접성과 권리신고 및 배당요구 등(민사집행법 제90조 제4호 및 제88조 제1항)의 소송행위는 대위의 객체가 될 수 없으므로(대법원 2012. 12. 27. 선고 2012다75239 판결; 대법원 1961. 10. 26.자 4294민재항559 결정) 임차인의 배당을 기다렸다가 그 매각대금에서 변제받는 것이 실무입니다.
그런데 이 사안에서 내담자가 매각대금을 상계지급 하고자 하는 의도가, 제3채무자가 법원으로서 기록상 현저한 가압류·압류와 달리, 제3채무자(민법 제349조 제450조)가 임대인으로서 대외적인 공시방법이 없는 권리질권의 특수성에 착안하여 질권자를 배제하기 위함이었다면 제도의 급소를 노린 것이고, 자신이 받은 판결을 권리세탁으로 오인한 것입니다.
내담자가 가진 집행채권(집행력 있는 판결) 내지 배당액은 본래 임차인의 것이 아니며 매각대금에서 변제되어야 할 LH공사에 대한 채무로서, 내담자가 매각대금을 세탁된 판결로 상계하겠다면 그 판결 전 채권에 질권을 설정한 질권자의 피담보채권은 형식주의로 누락되는 것이어서 실체법상 상계는 허용될 대상이 아닙니다.
내담자는 임차인 지위와 매수인 지위를 구분하여 매수인으로서 매각대금을 납부하고, 그 매각대금에서 배당요구한 임차인으로서 배당금에 질권을 실행한 LH공사의 대출금을 공제한 나머지만을 수령하여야 합니다. 기왕 납부한 매수보증금은 집행비용을 공제하고 돌려받을 수 있을 것이나(결과적으로 집행비용 부담) 매각대금을 납부하지 못한다면 차순위매수인고인에게 매각되거나(민사집행법 제137조 제1항) 재매각이 되고(민사집행법 제138조 제1항) 이 보증은 몰수됩니다(민사집행법 제137조 제2항, 제138조 제4항).
울산지방법원은 국민의 사법접근성 강화와 재판받을 권리를 보장하기 위하여 변호사회, 법무사회 등 법률 관련 외부기관 및 다양한 영역을 담당하는 전문기관들과의 협력을 통한 실질적인 도움이 되는 법률상담서비스를 사법접근센터에서 통합적으로 제공합니다. 울산지방법원 종합민원실 사법접근센터 법률상담관 이성진법무사(월-금 10:00-12:00)